Aktuální vydání magazínu Forbes

Airbnb jako slepice snášející zlatá vejce? Může být, ale není to pravidlem

Pošli to dál

Zuzana Benešová začala před pěti lety pronajímat svůj byt. Postupně k tomu přidala byty svých příbuzných a známých, až v roce 2015 založila společnost Seven Keys, která poskytuje služby pro krátkodobé pronajímatele. Nyní má ve správě přes 40 bytů v centru Prahy a ročně ubytuje přibližně 10 tisíc hostů. Pokud o pronajímání uvažujete i vy, tohle jsou její rady, jak na to. 


Služba Airbnb se postupem let změnila, hostům už nestačí předat klíče a nafouknout matraci. Za své peníze chtějí pohodlí pěkně zařízeného apartmánu se službami podobajícími se hotelu a ještě něco navíc. Konkurence je obrovská, a pokud chcete být úspěšní, dobře se na krátkodobé pronájmy připravte. Nepodceňte ani dodržování všech zákonů a povinností, jen tak může být Airbnb udržitelné.

Čtěte také: Proč si jako hoteliér myslím, že Airbnb nás nezničí, ale posune blíže lidem

Zvažujete pronajmout svůj byt na Airbnb a nevíte, jak začít? Nejdůležitější je objektivně posoudit, zda je byt dostatečně blízko centra. Konkurence je velká a nabídky mimo širší centrum se pronajímají hůře. Pomůckou může být, že turisté by měli od vašeho bytu do středu města dojít pěšky během 25 minut.

Dále se zaměřte na vybavení bytu, které musí zaujmout co nejširší okruh potenciálních hostů. Nejde o to, aby se design líbil vám, ale aby apartmán zaujal rodinu z USA, důchodce z Asie a zároveň oslovil i mladé páry.

Nejvíce funguje světlý moderní design, vkusné doplňky a vše pěkně sladěné tak, aby se u vás turisté cítili jako doma. Není však nutné kupovat drahý luxusní nábytek. Doporučuji poradit se s profesionálem, protože peníze dobře investované do vybavení se rychle vrátí. Ze zkušenosti mohu potvrdit, že pěkně vypadající byt přináší o 40 procent vyšší zisk.

Na focení bytu si najměte fotografa interiérů. Nespoléhejte na foťák v telefonu nebo známého, který fotí krajinky. Potřebujete prvotřídní fotky jako z katalogu. Takové focení se pohybuje od 1500 do 4000 korun, ale vyplatí se to. Na focení kupte květiny, čerstvé ovoce nebo lahev vína. Naaranžujte ručníky v koupelně a klidně zapalte svíčky. Co nejvíce byt zvelebte, aby vypadal jako příjemný domov.

Nyní můžete vložit svůj byt na Airbnb, v angličtině, samozřejmě. Návod není nutné popisovat, stránky vás krásně navedou. Dejte si ale záležet na nadpisu a celém popisu nabídky, aby potenciální hosty zaujala. Lidé chtějí centrum, takže slova jako „centre, heart of Prague, Old Town, Wenceslas Sq“ v názvu nabídky se mi osvědčila.

Bonusy v podobě terasy nebo neplaceného parkování dejte rovnou do nadpisu. Snažte se svůj byt a lokalitu co nejvíce „prodat“, zmiňte, zda se hned vedle nachází výborná kavárna, zajímavosti v okolí, docházkovou vzdálenost do centra, dopravní spojení z letiště.

Nečekejte na první hosty týdny, jděte s cenou první měsíc výrazně dolů. Aby se byt „nastartoval“, potřebujete klienty a jejich hodnocení. V průběhu roku naopak zvyšujte dle sezony, mezinárodních svátků, zajímavých událostí, jako je např. pražský maraton. Nastavte si cenu za úklid tak, aby vám pokryla náklady, pokud si po hostech nebudete uklízet sami.

Před samotným pronájmem zvažte, kdo bude klientům předávat klíče, uklízet a prát ložní prádlo po jejich odjezdu. Počítejte s tím, že se hosté mohou měnit v jednom dni a často to vychází na víkend či svátek. Klíče doporučuji řešit tzv. self check-inem, kdy si turisté vyzvedávají klíče například v blízké kavárně nebo si hostitel může pronajmout bezpečnostní box v různých lokalitách v centru Prahy. Tam klíče pro hosty připravíte, a vyhnete se tak často několikahodinovému čekání.

Obvyklá doba ubytování je dva až čtyři dny, což představuje až deset návštěv za měsíc, a je nutné se zamyslet, zda jste schopni sami vše zvládnout. Stále častěji hostitelé volí služby správcovské firmy, která vám toto spolehlivě zajistí, včetně cenové politiky vedoucí k maximálním příjmům.

Ode dne, kdy na Airbnb otevřete kalendář, můžete očekávat první hosty. A tady teprve začíná pracovní kolotoč. Když jsem před pěti lety začínala, Airbnb v Praze nabízelo asi 800 bytů a vše bylo spíše neformální. Turisté odpouštěli nedostatky, byli si vědomi toho, že nejsou v pětihvězdičkovém hotelu.

Nyní je ale situace jiná, konkurence nabídek je totiž několikanásobná. Lidem už tolik nejde o autentický zážitek bydlení u někoho doma a o to, zajít s hostitelem na pivo. Očekávají perfektně čistý a plně vybavený byt s voňavým povlečením a rychlým wi-fi připojením. Chtějí trávit čas se „svými“. Na druhou stranu si město chtějí užít jako místní, ne jako turisté. Poraďte jim svá oblíbená místa a restaurace, jež v běžném průvodci nenajdou, nechte jim v bytě pozornost, dopřejte jim zážitek, na který nezapomenou.

Hosté počítají s tím, že se na vás mohou kdykoli obrátit, ve dne v noci. Měli byste být nepřetržitě na telefonu. Ve dvě hodiny ráno vám zavolají, že se jim podařilo zlomit klíč v zámku, že nefunguje topení nebo neteče teplá voda.

Často ale volají i kvůli méně naléhavým věcem. Abyste se vyhnuli dotazům, jak se zapíná pračka, kde se nachází nejbližší obchod, park pro děti či hipsterská kavárna, připravte hostům manuál nabitý informacemi a tipy.

Při provozování krátkodobých pronájmů máte také povinnosti. Placení daní je samozřejmost a doporučuji každému, aby se o tom poradil s účetním či daňovým poradcem. Dále se musíte přihlásit na příslušném městském úřadě k placení lázeňských poplatků. Částka není vysoká, jedná se o 15 korun za hosta a za noc, nicméně administrativně je to náročnější. Musíte totiž vést knihu hostů a tu kdykoli na požádání předložit. Kromě toho nezapomeňte nahlašovat hosty na cizinecké policii, pokuty jsou vysoké a kontroly chodí. Týká se vás také GDPR, protože shromažďujete data od hostů.

A jedna rada na závěr: buďte ohleduplní k sousedům. Nechte jim na sebe kontakt, aby vám mohli kdykoli zavolat, a buďte připraveni každou situaci, jako například hluk z bytu po 22. hodině, okamžitě řešit.

S Airbnb hosty mám výborné zkušenosti – pokud jim jasně stanovíte pravidla, tak je v drtivé většině dodržují. Na Airbnb to totiž nejsou jen hostitelé, kteří jsou hodnoceni, ale právě i turisté. Lidé chtějí cestovat přes tuto platformu, takže si dávají velký pozor, jak se v bytě a domě chovají. Nikdo totiž hosty se špatným hodnocením neubytuje.

Čtěte také