Aktuální vydání magazínu Forbes

nwsltr1702sajt
Reality

Ceny bytů klesly od krize o třetinu. Rady, jak dobře koupit či prodat ten váš

Pošli to dál

Pokud jste si pořídili byt někdy v letech 2005 až 2008, raději přestaňte číst. Dušan Kunovský, muž z našeho žebříčku nejbohatších Čechů a majoritní vlastník největší rezidenční developerské společnosti Central Group, přišel s přesnou statistikou vývoje cen bytů. Ta vychází ze skutečně dosažených prodejních cen, což ji činí výjimečnou. „Oproti předkrizovému roku 2008 jsou ceny novostaveb bezmála o 30 procent nižší,“ uvedl Kunovský, který patří k nejbohatším svobodným mládencům v Česku a Forbes jeho majetek aktuálně odhaduje na 7,4 miliardy korun.

Projděte si profil Dušana Kunovského v naší interaktivní online encyklopedii nejbohatších Čechů:

Kunovský

Je pravda, že jeho statistika zahrnuje jen segment nových bytů firmy Central Group v Praze, ten je ale velmi těsně provázán s cenami starších bytů, které mnohde klesly ještě více. Doby, kdy se v největším boomu v roce 2007 platily za panelové 3+1 na Chodově téměř čtyři miliony korun, jsou zatím pryč. A velikost Central Group, jenž už za dobu své existence prodal téměř 10 tisíc bytů, domů či pozemků, zase dává vypovídající obrázek o trhu. „Jedná se o data na základě skutečných prodejů nemovitostí, které již stojí nebo jsou ve výstavbě. Tedy žádných vzdušných zámků s neznámým termínem zahájení výstavby,“ dodal Kunovský.

Trh s novými byty se přitom opět rozbíhá na předkrizové úrovně. Podle Evžena Korce, spolumajitele developerské společnosti Ekospol, by letos mělo být v Praze prodáno 5700 nových bytů. To je meziročně téměř 14 procentní nárůst a zároveň překonání roku 2007, kdy bylo prodejů 5356. „Ekonomika se zotavila z recese, úroky u hypoték jsou na rekordních minimech a na trhu je poptávka po bytech v takzvaných superlevných projektech. Pokud se tyto okolnosti nezmění, vidíme tu prostor pro zdravý růst trhu o 10 procent i v příštím roce,“ dodává Korec. Oživení trhu vyplývá i z cenové statistiky Central Group, podle níž ceny novostaveb začaly opět růst a za poslední rok se zvýšily o sedm procent.

Oslovili jsme proto Tomáše Prčíka, zkušeného poradce v oblasti nemovitostí a zároveň šéfa firmy Callido Finance, aby pro vás zmapoval triky, které na vás na opět „jedoucím trhu“ mohou zkusit realitní makléři. Ať už ve snaze prodat vám nemovitost co nejdráže, nebo naopak srazit cenu té vaší. Základní pravidlo? Pro realitku je mnohem cennější prodávající, jehož nabídku může inzerovat a má tedy vidinu jasné provize. Kupující sice za nemovitost platí, optikou makléřů je ale až v druhé řadě.

Tady jsou jeho rady.


Triky realitních makléřů:

1) Vytváření tlaku: „Rychle, jinak to někdo koupí“

Vytváření atmosféry urgence patří k práci realitních makléřů, pracují-li při prodeji pro prodávajícího. Ti nejlepší dokonce zabezpečí, aby situace, kdy má o nemovitost zájem více zájemců, skutečně vznikla. Z hlediska kupujícího se s tímto tlakem můžete vypořádat důsledným „vyptáváním“ na své protivníky. Tím lze dovodit, zda jsou skuteční nebo smyšlení.

2) Zamlčování závažných skrytých vad

Pro tuto situaci rád používám následující příklad. Představte si, že prodáváte byt v novostavbě, kde se hodně „nese hluk“, a sousedi „nad vámi“ hodně dupou a vám to vadí. Když budete svůj byt prodávat s realitní kanceláří, budete podle mě nejspíše očekávat, že o tom realitní kancelář před zájemci taktně pomlčí. Vždyť vy jste přece klient, vy realitku platíte. Když budete daný byt kupovat, považovali byste nejspíše za férové, aby vás na hlučné sousedy realitní kancelář upozornila. Kdo je více v právu?

Bráno z pohledu realitní kanceláře, informovat o stavu nemovitosti má za povinnost především majitel. Realitní kancelář, pokud zastupuje prodávajícího, má za povinnost hájit při prodeji především jeho zájmy (samozřejmě ne do té míry, že by zájemce o koupi uváděla v omyl). Z hlediska kupujícího je třeba mít tuto situaci na paměti a počítat s tím, že ani majitel ani realitní kancelář nemají většinou motivaci vás aktivně upozorňovat na nedostatky nemovitosti.

3) Nejdráž koupíte od známého

Tohle vás možná překvapí. Když lidé kupují nemovitost od známého, nebo aspoň přímo od majitele, jsou obvykle rádi, že ušetří 100 000 Kč za provizi pro makléře. Jenže zároveň klidně byt či dům koupí o půl milionu dráž. Proč? Majitelé mají o své nemovitosti vždy vysoké mínění. Myslí si, že „právě ten jejich byt“ je hezčí a lepší, než jsou ty ostatní na trhu. Začnou ho proto nabízet za vysokou cenu a až kontakt s realitou je obvykle přiměje zlevnit. Ve skutečnosti se dnes většina nemovitostí prodá o 10 až 20 % levněji, než je jejich původní nabídková cena.

O tom je dobré jako kupující vědět a nepodlehnout dojmu, že když je něco „bez provize“, nebo z první ruky od známého, tak je to automaticky výhodné. Přijít prodávajícímu do cesty ještě ve fázi jeho optimismu vás může přijít pěkně draho.

4) Nevzdělaní a nekompetentní „realiťáci“

Uvedu jeden příklad. Nedávno jsme zastupovali naši klientku při hledání bytu.  V nájemní smlouvě, kterou jsme dostali k vyjádření, byly vloženy údaje identifikující nemovitost do špatných částí vět, za větami chyběly tečky a chybně bylo uvedeno i číslo orientační domu. Právě kvůli takové práci realitních makléřů nemá spousta lidí realitní kanceláře ráda. Jsou při sjednávání obchodu jen na obtíž. Pokud se vám něco takového jako kupujícímu stane, je podle mého názoru nejrychlejším řešením požádat majitele realitky, aby vaší věci přidělil jiného makléře. Nebo začít jednat jen s právními zástupci zúčastněných stran.

5) Zaměřte se na podstatné, nenechte se okouzlit

Myslím, že právě v tomto dělá většina lidí v Česku při koupi nemovitosti stále ještě největší chybu. Nezaměří se na to skutečně podstatné. Koupí nemovitost a za velké peníze pak řeší její nedostatky. Za typický příklad považuju, že lidé koupí byt v novostavbě, protože se jim líbí, že nemá poškrabanou kuchyňskou linku a podlahy, aby pak zjistili, že jim v zimě po oknech stéká voda na parapet, rostou jim plísně v osazení oken a do garáží v suterénu teče voda.

Druhým příkladem může být, že lidé koupí starý dům, aby ho nakonec „celý omlátili na cihlu“ a zjistili, že z něj soudobé bydlení stejně neudělají, protože je příliš omezuje uspořádání domu. Takže by bylo nejlepší ho celý zbourat. Pokud jste kupující, je podle mého názoru potřeba vědět, že to, na co se musíte soustředit v první řadě, jsou věci, které nejdou snadno změnit (vyměnit). Základem je poloha (u bytu také orientace v samotném domě), okolí a technický stav nemovitosti.

6) Realitka potřebuje víc prodávajícího, než kupujícího

Kupující často očekávají, že by je měla realitní kancelář více upozorňovat na vady a nedostatky nemovitosti, o kterou mají zájem. „Vždyť přece platíme, bez nás by žádný obchod nebyl a vy byste nedostali provizi,“ říkají. Pro realitní kanceláře je však ve skutečnosti ekonomicky důležitějším partnerem prodávající. Pro realitku je totiž mnohem snazší inzerovat nabídku nemovitostí, než inzerovat realitní služby pro kupující. Provize od prodávajícího je prostě jistější, protože provizi za zprostředkování výhodné koupě chce zatím platit málokdo (byť na Západě je to zcela běžné a může se to významně vyplatit). Když o tom jako kupující budete vědět, v celém procesu koupě nemovitosti budete mít větší přehled.

7) Za zjištění informací jste zodpovědní jen vy

Věřím, že je z uvedených tipů zřejmé, že je dobré se při koupi nemovitosti spolehnout hlavně na vlastní síly.  Vždy říkám svým klientům: „vy, vy a jenom vy jste zodpovědní za to, že máte všechny důležité informace“. Neočekávejte, že vás budou prodávající a realitní kancelář nadšeně informovat o nedostatcích svého zboží. Ty klíčové informace si proto vždy ověřte vlastními silami.

8) Jen dvě vážné výhrady? Ideální nemovitost

Smiřte se s tím, že nic na světě není ideální. Vznést na realitní kancelář 35 výhrad, které k nabízené nemovitosti máte, a chtít je všechny projednávat, bere spoustu energie a času. Taková taktika se vyplatí tím méně, čím více o nemovitost opravdu stojíte. Je-li jednání s kupujícím opravdu komplikované, náročné a zdlouhavé, může se realitka i prodávající o to víc snažit najít jiného zájemce, se kterým bude příjemnější jednání. Pokud nejste ostřílenými vyjednavači a tvrdá pozičně vedená vyjednávání nejsou vašim denním chlebem, zní podle mého názoru zlaté pravidlo: buďte důslední v klíčových věcech a maličkosti nechte být.

Čtěte také