Přiznejme si, že alespoň jednou za život každého z nás napadlo hodit všechno za hlavu a odcestovat na daleký exotický (ideálně opuštěný) ostrov. Tato na první pohled velmi vzdálená možnost je ovšem víc reálná, než by se mohlo zdát.
Pokud si chcete exotiku nejen užít, ale ještě při tom potenciálně vydělat, nemusíte nutně zvažovat kariéru digitálního nomáda. Máte-li volný kapitál, je jednou ze zajímavých možností také investice do nemovitosti. Vlastní dům či apartmán v exotice můžete využívat pro širokou škálu projektů, krátkodobými pronájmy počínaje, podnikáním ve vysněné lokalitě konče. A jak na to, když je vaší vytouženou lokalitou Karibik?
Krok 1. Vyberte si správnou lokalitu
Na výběru konkrétního místa si dejte záležet. Nekupujete přece chalupu v Podkrkonoší, ale nemovitost vzdálenou tisíce kilometrů. Předem ověřte dopravní spojení. V dnešní době jsou lety do Karibiku cenově dostupné a trvají kolem 10 hodin, což vám ale nemusí být nic platné, pokud si vyberete nemovitost v málo osídlené pralesní části země, kam se budete z letiště v hlavním městě dostávat ještě dvakrát tak dlouho.
V Karibiku je průměrná teplota 28 stupňů, a to jak vzduchu, tak i moře
Ostrovy v Karibiku už dlouho nejsou země zaslíbené jen pro daňové úlevy všeho druhu, dnes je jejich hlavním lákadlem vyšší poměr atraktivních nemovitostí vůči kilometrům malebného oceánského pobřeží. Vybírejte podle toho, k čemu chcete nemovitost využívat – jestli pro rodinnou rekreaci, na pronájem, nebo jako investici, jejíž hodnota časem poroste. Nenechte se zlákat pohlednicovými výhledy a ověřte si dostupnost pěti klíčových prvků rozvinuté infrastruktury: funkčních přístupových cest, vody, elektřiny, telefonu a internetu.
Nejžádanější parcely jsou samozřejmě ty s přírodní písčitou pláží, kterých je oproti ostatním pozemků mnohem méně, i proto je jejich cena tak vysoká. Dobré je ale vzít v úvahu, že bydlet přímo na pláži nemusí být vždycky výhrou. „Karibik v tomto smyslu funguje jinak než třeba Španělsko nebo Řecko – kvůli vyšší vlhkosti a přítomnosti písečných mušek možná více oceníte lokalitu dál od moře. Výhled na něj však stále hraje rozhodující roli, obzvlášť pokud plánujete nemovitost dále pronajímat,“ komentuje majitel společnosti Reality Roatan Martin Musil, který se již několik let zaměřuje na prodej nemovitostí na karibském ostrově Roatán u pobřeží Hondurasu.
Martin Musil (37) se narodil se v Košicích, vystudoval Západočeskou univerzitu v Plzni, obor podnikový management. Pracoval např. pro společnosti Teleatlas, Citfin a Mercedes-Benz. V roce 2014 se trvale usídlil na honduraském ostrově Roatán, kde založil realitní společnost Reality Roatan. Firma, která se zaměřuje na vyhledávání investičních příležitostí, je od roku 2018 také členem Sotheby’s International a Mezinárodní realitní asociace.
Neméně důležité je vzít v potaz umístění především v mezinárodní komunitě či dostupnost občanské vybavenosti, což většina kvalitních developerských projektů nabízí. Právě tyto faktory vám zajistí případnou vytíženost u pronájmu. Sousedící domorodá komunita samozřejmě přihrává autentičnosti, ale výsledné zhodnocení nemovitosti vzhledem k horší infrastruktuře či absenci „vymožeností civilizace“ spíše snižuje.
Krok 2. Řekněte si, kolik chcete investovat
Tento krok je vázán na předchozí fázi, neboť se cena za nemovitost logicky odvíjí od lokality, její dostupnosti a vybavenosti. Nejvýše naceněny bývají nemovitosti v oblastech s rozvinutým turistickým ruchem a bohatou gastronomickou mapou.
Důležitým prvkem je i kvalita samotné lokality. Zda má vlastní přístup do vody, ba dokonce vlastní pláž, kotviště pro lodě či sociální zázemí, jako je veřejný bazén a koktejlový bar, kde se majitelé domů mohou scházet.
Projekt Coral Views Village na ostrově Roatan
Ceny za nemovitosti v Karibiku se pohybují od 60 tisíc dolarů za malé studio v odloučené oblasti až po 400 tisíc dolarů za plně zařízenou vilu s bazénem v prestižní rezidenční výstavbě.
Krok 3. Zajistěte právní záruky
Ověřte si, zda vybraná lokalita podléhá jurisdikci se stabilní vládou a politickým zřízením. V dnešní době se Karibik automaticky nerovná nestabilita. Mnoho zemí v Centrální Americe se již může pochlubit funkčním politickým systémem a zřízením parlamentní republiky. Co víc, turistický ruch a vidina potenciálních investorů nutí vlády karibských států dlouhodobě podněcovat přívětivé podnikatelské prostředí s vyššími bezpečnostními zárukami a úlevami při založení akciových společností či firem. V mnoha zemích je přítomný i pozitivní tlak amerických investorů, kteří se zprostředkovaně podílejí na ekonomické stabilitě jak celého regionu, tak jednotlivých realitních trhů.
Pozor byste si ale měli dát především na Guatemalu nebo Salvador, které jsou stále převážně zemědělskými rozvojovými státy s nižším podílem zahraničních investorů, méně vyvinutým turistickým ruchem a vyšším bezpečnostním rizikem. Také Nikaragua je dlouhodobě nejchudší zemí v regionu, která se sice postupně dostává na výsluní, výnosnost investic by zde ale nemusela být nejvyšší.
Vaši nemovitost v Karibiku zhodnotí umístění v mezinárodní komunitě
V každém případě počítejte s tím, že ke koupi budete potřebovat pomoc právníka, ideálně se specializací na investici ve zvolené zemi. Zákony v jednotlivých státech a podmínky pro převod a zdanění nemovitosti se mohou diametrálně lišit. Dle Martina Musila může být jistou právní zárukou koupě nemovitosti na akciovou společnost, kterou například konkrétně na ostrově Roatán velmi jednoduše založíte za 1450 dolarů. Tím se pojistíte proti potenciálnímu riziku zvyšování daní z nemovitosti, a hlavně zajistíte lepší dědické řízení: v případě potřeby můžete majitelské právo převést na své potomky jednoduchým přepsáním akcií. Oproti tomu na Jamajce je založení společnosti jedinou možností, jak nemovitost nakoupit – bez firemního identifikačního čísla nebude možné transakci zprocesovat.
Krok 4. Naplánujte si, jak budete nemovitost dále využívat
Pokud vám má nemovitost sloužit primárně k pronájmu, můžete využít služeb jedné z místních agentur, které vám pomohou zprostředkovat dlouho- nebo krátkodobý pronájem, ať už přes Airbnb, nebo Booking.com. Agentury se dělí na ty zabývající se property managementem a rental managementem. První se starají o funkční stránku věci: přijdou několikrát měsíčně vyčistit bazén, provětrat, opravit, co je potřeba. Rental management vás však může zcela zastoupit v komunikaci s klientem: počínaje správou a monitorováním nabídky na serverech, konče zajišťováním volnočasových aktivit pro vaše hosty, odvozem na letiště a úklidem.
„Jestli chcete apartmán pronajímat a docílit vysoké vytíženosti, je nezbytné, aby byl na místě s rozvinutou turistickou infrastrukturou. Rovněž se nebojte investovat do designu, který by vaši nabídku odlišil od ostatních vil či apartmánů. Abyste zaujali na rezervačních serverech, musíte mít nemovitost nejen v docházkové vzdálenosti od pláže nebo tropické přírody, ale mít ji také kvalitně a vkusně vybavenou,“ doporučuje Martin Musil.
Kdyby se vám v Karibiku natolik zalíbilo, že se tu rozhodnete zůstat natrvalo, vězte, že je tu i řada podnikatelských příležitostí. Jak už jsme zmínili výše, formality vyřídíte jednoduše: například na Hondurasu stačí založit akciovou společnost a za malý poplatek si zaregistrovat specializaci. Podle Martina Musila je zde velká poptávka po veškerých službách spojených s pohostinstvím a cestovním ruchem. Neméně výnosným by mohlo být podnikání ve stavebnictví a architektuře, a to hlavně vzhledem k strmému a dlouhodobému růstu poptávky po nemovitostech. Zcela jistě se uplatní i šikovní řemeslníci.
Příklad zhodnocení nemovitosti na ostrově Roatán (z nabídky Realit Roatan):
Projekt Caribe Tesoro, West Bay Beach (západní část ostrova)
Pořizovací cena apartmánu 50 m²: 170 000 USD + převod nemovitosti 5,8 % + založení akciové společnosti 1450 USD
Náklady celkem: 181 310 USD
Sezona: 10 měsíců (je třeba počítat s 1–3 měsíci deštného období)
Pronájem jednotky přes Booking.com v sezoně: od 245 USD/noc
Pronájem jednotky přes Booking.com mimo sezonu: od 185 USD/noc
Vytíženost v sezoně: 79 %
Průměrná roční vytíženost: 55 %
Průměrný roční obrat z jednotky (200 dnů za cenu 214 USD): 42 800 USD
Poplatky a služby:
• provize agentuře cca 15–20 % z ceny za dlouhodobý pronájem, 25–30 % z ceny za krátkodobý pronájem
• elektřina (10 USD/den)
• poplatky za chod a údržbu resortu: čištění bazénu, úklid společných prostor, osvětlení (2500 USD/rok)
Zisk před zdaněním: 29 960 USD/rok
Zisk po zdanění (daň z nemovitosti 0,35 % + daň z příjmu cca 4000 USD/rok)
Čistý zisk: 20 865 USD/rok
Návratnost: 8,5 roku; roční výnos: 11,5 %
